Адвокаты Москвы

Отличие инвестиционного договора от договора купли-продажи, возможнось анализа договора Вашим специалистом

Тема вопроса: Доля в квартире. Защита прав участника долевой собственности

Алексей, Москва, 6 декабря 2002 года, 00:43

Добрый день, уважаемый адвокат.Хотим купить квартиру в строящемся доме. Пока только роют котлован. Однако в офисе компании нам предложили заключить договор долевого участия в строительстве. Не могли бы Вы пояснить, чем этот договор отличается от договора купли-продажи, по которому я продаю сейчас свою старую квартиру. Не выгоднее ли заключить договор купли- продажи (хотя в компании говорят что это почему-то невозможно). Можете ли вы проанализировать договор и сколько это будет стоить? Реально ли просить крупную компанию внести в договор изменения, или сейчас новые квартиры пользуются таким спросом что им легче будет найти другого клиента?

Здравствуйте, Алексей ! Договор долевого участия в строительстве (иначе,договор инвестирования средств в строительство жилья)действительно существенно отличается от договора купли-продажи жилых помещений, хотя попытки распространить на этот договор нормы законодательства о купле-продаже были и есть в судебной практике. В данный же момент судебная практика стоит на тех позициях, что подобные договоры являются не договорами купли-продажи, а договорами о совместной деятельности, а это означает, что суды при рассмотрении споров, вытекающих из таких договоров исходят из норм Гражданского кодекса, содержащихся в главе 55 части 2 ГК. Подобная позиция судов обусловлена интересами московского Правительства, по понятным причинам совпадающими с интересами инвесторов. Дело в том, что договор о совместной деятельности, нормы о котором содержатся в упомянутой главе 55 части 2 ГК РФ, в большей степени обеспечивает интересы инвестора в ущерб интересам рядовых вкладчиков. Например, законодательство о совместной деятельности позволяет инвестору требовать возмещения возникших у него расходов, связанных с удорожанием строительства, при этом сдача строящихся объектов в эксплуатацию нередко задерживается на месяцы, а то и на годы из-за того, что инвесторы "прокручивают" деньги, полученные от вкладчиков. Вкладчикам же говорится о неких "проблемах", возникающих с властями города. Но в то же время в законодательстве о совместной деятельности есть положения (хотя этих положений граздо меньше), которые позволяют вкладчикам отстаивать и свои права. Например,это положения ст. 1045 ГК, согласно котрым участник договора о совместной деятельности(товарищ)вправе требовать предоставления информации о ходе реализации инвестиционного контракта, то есть требовать от инвестора предоставления необходимых документов. При этом ограничение этого права в договоре ничтожно. Кроме этого возможно включение в договор дополнительных условий,которые бы отражали интересы вкладчиков, например условий о неустойках, выплачиваемых инвестором за просрочку сдачи дома в эксплуатацию(ст.330 ГК. Вообще же, разговор на эту тему можно было бы продолжать и продолжать, проскольку законодательство позволяет вырабатывать способы воздействия на инвесторов с тем, чтобы обеспечивать права рядовых вкладчиков. В рамках же форума невозможно перечислить весь набор ситуаций, которые могут возникнуть. Наша организация занимается вопросами инвестирования средств в строительство. При этом мы работаем как с гражданами, так и с организациями, торгующими недвижимостью. Я являюсь координатором проекта по сотрудничеству с физическими лицами, инвестирующими средства в строительство жилья. Запишитесь ко мне на консультацию по тел. 790-67-86 или 790-67-86, и мы обсудим ваш вопрос более детально и разносторонне.